【熱點互動】房價回升與退房潮背後的玄機

主持人：各位好，歡迎收看新唐人電視台《熱點互動》節目，近幾個月來中國的房地產市場出現了迷局。一方面樓價不斷攀升，北京6月份近50個樓盤的售價達到了歷史的新高，而上海的豪華樓銷售也漲勢喜人；而另一方面「退房潮」從北京、深圳到南京、西安、長沙，大有蔓延全國之勢，而高等法院剛剛公布的「退房禁令」也證實了這一局面。為什麼會出現這樣子的矛盾的情況呢？高院的「退房令」能管用嗎？未來中國的樓市又會如何發展？我們今天請資深評論員李天笑博士為我們來分析，天笑博士您好。李天笑：主持人好。主持人：現在全球經濟還沒有完全恢復，在這種情況之下，中國的房地產市場卻回暖而且火爆，達到了歷史的新高，為什麼會出現這樣子的情況？是怎麼做到的？李天笑：這個情況確實是挺蹊蹺，也挺奇怪的，因為中國的房地產經過了幾次的上上下下的波動，2007年底的時候達到了高峰，2008年基本上處於低谷。從這個今年3月份開始，出現了一個小陽春，到目前為止基本上全國像北京、杭州、重慶、青海，還有蘇州等這些地方漲幅都比較大，特別像杭州漲幅達到180%。在這種情況杭州市長也出來說，要禁止有虛假合同的現象。那麼這個裡邊也是透漏了一個信息，現在大量的貸款在市場上流動，就是從今年3月份，中央銀行和監管會共同發了一個文件，這一個文件明確的就是要用信貸來刺激現在的房地產。那麼在這樣一個思想指導之下，原來的政府的所謂救市的資金，就大量的湧入房地產市場，基本上大概是以每個月超過1萬億的速度。主持人：每個月超過1萬億的速度？李天笑：是。從1月份到現在今年6月份為止，已經有6.5萬億的這樣子一個大數目進入了銀行，這是一個非常龐大的數目。那麼銀行就有很大的餘地可以給客戶貸款。以上海來說，今年5月份個人住房的貸款就是增加了78.7億，那這是4年以來的最高峰。那麼這是一個最主要的原因，就是信貸刺激。那麼在這個信貸刺激之下，我們可以看到有很多人，所謂的投資者，實際上是帶有很大成分的投機的性質，他就趁這個銀行這個寬鬆的貸款條件，比方說有的地方是零首付，有的地方是低利息。甚至是這個長期的無息貸款的優惠。所以這些人就大量的買房。買房以後，他這個買房不是自己住，他買了一套以後，用這個去抵押，然後再買，再貸，是這樣子轉手賺錢。主持人：用投機的方式了。李天笑：中央電視台有一個節目叫「經濟半小時」，播出了一個很有意思的個案，說是有一個人當時他用這樣一種方式，買了35套房子。因此實際上這一輪房市的熱潮，基本上是由投機加上信貸刺激起來的。當然還有銀行這一方，中國現在有六大金融機構，就是建行、工商行、中信集團，還有中銀、交行、還有招商銀行，這六大金融機構總共在2008年發放這種不符合貸款條件的達到了215億，以當時來說還是處於低落的情況下就這麼做。當然現在這個情況這麼好，貸款又這麼充裕的話，那麼有充分的理由可以認為銀行還是會這麼繼續做下去，那麼有這樣幾種因素，銀行的因素，投機的因素，還有金融刺激因素，使得這個房地產現在出現了這麼一種熱銷的情形。主持人：這完全是一種政治市把這個樓市給鼓起來了，那麼一方面樓市這麼火爆，另一方面卻出現了大量的退房朝，這個矛盾的現象是怎麼回事？李天笑：這個就是剛才我們講到的一個投機現象，買房子是通過這個銀行的低息貸款，或者是零首付這樣的機會大量的買房。實際上在這幾年以來，特別是2008年處於低谷的時候，這個房地產商他就想出一種辦法，這種辦法是什麼呢？就是說用這個「自買自賣」這種方式來抬高房價，使得這個房子拿到二手市場上轉賣以後就可以掙錢。當時深圳揭露出來有一個房地產公司有21個員工，每個員工自己就買2套房子，然後把這個房子又讓給員工的家屬還有他的朋友。那麼這樣子這個房子看上去用的錢是完全合法的，但是一但造成房地產銷路很好，把房價在市場上炒上去以後，他們就開始退房，等真正想買房子的人進來買了，原本買的這些人就退房了。在退的過程中實際上也有一些蹊蹺，但是這種方式本身在中國的法律系統裡邊認為這個是合法的。現在這個退房其實情況比較嚴重，就是全國各地，比方說在從北京、深圳到南京、西安、長沙，這些地方，特別是杭州。就是說這些地方同時是房價上漲的地方，出現了很大的「退房潮」。主持人：那就是說這些「退房潮」都跟這種房價的炒作，先買然後推高房價再退房這種模式是有關係的嗎？李天笑：有相當大的關係，現在基本上，很多分析房市的分析家是趨同這麼一種觀點，這背後實際上是自買自賣，用這種掩耳盜鈴的方式來推動房價上升。在這一次的房市小陽春當中起到了很大的作用。所以說高院會出台這麼一個文件，就是相對要使這個降溫。主持人：對，那高院是7月20日發布的「做好房地產的糾紛案件審判工作的指導意見」。這個政策被人們說成是一個退房禁令，內容是什麼？能不能起到能限制退房的方式？李天笑：這一份高院的文件一共有十一條，實際上如果仔細的話，就是通過整個對房地產的管制來達到避免群體運動、群體的抗爭事件發生。比方說他第五條是怎麼樣來避免引發群體事件，在第七條裡面講到，要將不穩定的因素化解在萌芽狀態，那麼在第十條裡面講到，要調解優先，調判結合，化解糾紛，維護穩定。所以說整個這些他對這個十一條的中心思想，是怎麼樣從社會穩定的角度，而不是說這個合同本身合不合法，指導你怎麼去判斷，這個不是他的重點。重點是要通過對這些案件的處理來達到怎麼維護社會穩定。那麼這也是跟當前中共預告的不斷的發生各種土地糾紛，房產糾紛，還有關於拆房的這種暴力案件等等完全是有關的。主持人：就是說法院出台的這些東西並不是為了穩定房地產市場，而只是說讓老百姓這種民怨不要起來的壓制作法。李天笑：根本目的是這樣，但是問題是你要壓下民意民怨，你首先還是要從具體的來進行調解。這裡面也講了，但是這是指導思想，所以比較籠統簡要。比方講土地出讓，土地轉讓，還有對那個招標、發標，還有對那個土地、房屋買賣，還有抵押貸款等等這方面，都做了一些規定。這些規定當然是一種指導性的規定，不是說很具體的，關鍵問題是什麼呢？這個目的很明確，就是不要引起市場波動和民怨上升，因而爆發成一種群體事件對抗中共。但是呢，裡邊的說法非常模糊籠統，比方說提到一個要準確的把握黑白合同。主持人：什麼叫黑白合同？李天笑：黑白合同就是在招標和發標過程當中有兩個合同，一個是白的，一個是黑的。或者一個叫陽的，一個叫陰的；一個是給政府的，還有一個是我們私下定的。那這樣子的話呢，給政府的就是冠冕堂皇的，能夠從法律上過去，但是我們私下定的可能跟他有衝突。比方說給政府的叫黑合同，黑合同當中他是為了取得貸款，或者是為了降低稅收，但是我們真正訂的合同可能價格跟給政府的報備的合同的價格是不一樣的。因此會產生很多的法律糾紛，所以到時候，有的人就講說那到最後咱們就按照這樣的合同來算了，有利於誰就這個，有的人就不認帳，但大多數情況下人家是認帳的，這樣就產生了法律糾紛。但是問題在於什麼地方？這種黑白合同本身是不合法的，在西方國家裡邊絕對不可能出現這個，出現這個抓一個打一個，肯定房地產公司都得註銷了，但是奇怪的是高院只是說沒有準確把握，他沒有說這個是非法的，當中也沒有這麼說怎樣來打擊這個東西，只說要勸解，讓不符合合同的這些東西讓他能夠調解成合法的，那就解決這種問題。主持人：那是不是可以理解成這種東西太普遍了，已經沒有辦法去解決了。李天笑：完全可以這麼說。主持人：那目前房地產市場的這種亂象是如何形成的？您認為誰會從中受益？李天笑：這個房地產的亂象主要是一個根本的矛盾，就是什麼呢？一個政治房市，就是說和大多數人的消費水準達不到買房的購買力，這個根本的矛盾。政治房市就是通過信貸刺激，通過這種投機方式銀行亂貸款，這種方式把房價抬上去。主持人：這樣的東西是虛的呀！李天笑：是虛的，但是在這種情況下，大多數的老百姓他的收入水平根本就是買不起這種房子。一般來說，現在最高都是幾萬塊一個平方米，這樣的情況下，老百姓的工資基本上五、六千。主持人：根本不可能。李天笑：不可能達到這個水平，所以這個基本矛盾、亂象。還有一個情況就是說沒有一個法律的衡定標準。比方說我們剛才也講到像黑白合同，比方說還講到了這種亂貸款當中，你怎麼來衡定這種事情。這些亂象的現象，和法律上的東西是有關係的。我們比方說美國簽約的合同在法律銀行還有客戶三方，都必須非常清楚的，在這裡的話，我覺得這裡邊很多東西都跟法律的監督不力有很大的關係。主持人：那您認為現在目前的這種樓市的狀態會持續多久？它未來的房地產市場會怎麼樣？李天笑：是這樣的，現在的這個小陽春完全是靠信貸刺激起來的，今年基本上要投入救市的款項，大概是8萬億，到今年9月份估計大概可以基本完成，因此有一些評論家、或分析家他認為到9月份開始情況會逆轉，也就是房價會下去。但是問題是中共所有的刺激房市的目的是帶動「保八」，因為房價、房市和外資還有外貿，這三個是推動GDP主要的因素。那麼在這個情況下，如果達不到保八，或者看上去有可能要危險的話，繼續的信貸刺激，會繼續下去到明年，也許可能在3、4月份，暴漲必然暴跌這是一個鐵率。主持人：那這樣一來，整個中國經濟未來會有什麼樣的影響？李天笑：因為目前的情況是這個刺激信貸在很大程度上為了保證地方政府能從地價中取得很大的好處，這樣多拿到錢以後，可以支持中央政府的所謂救市拉動內需的目的。但這真正的目的就是達到政治目的，因為現在很多人沒有錢說要去買房，而且在這種情況下反而會擠壓一般消費品的消費空間，因此在很大程度上不會支持這個拉動內需，所以對就業沒有很大的幫助。所以對整個來說，對經濟沒有實質的幫助。主持人：那能不能達到提高地價的目的，還有待於進一步的觀察。好的，非常感謝您的分析。各位觀眾朋友們感謝您收看這一期的《熱點互動》，我們下次時間再見。