讓炒房者知難而退？ 2017樓市前瞻 熱點互動(1556)

【新唐人亞太台 2017 年 01 月 04 日訊】轉眼到了2017年，那麼我們回首剛剛過去的2016年，中國的房地產市場應該說是極端不平靜的一年，大規模的資金流進了房地產市場，有許多人說，買房就象買菜一樣。中國也曾幾次進行政府調控，試圖控制中國的房價走勢，可是收效甚微，到了2016年年底，中央經濟工作會議上，習近平提出要抑制房地產泡沫，那麼這個政策出台以後，對中國的樓市會產生什麼樣的影響？以後的樓市會是什麼樣的一種走勢？中國百姓會遇到什麼樣的風險？又該如何規避這些風險呢？ 

主持人：觀眾朋友新年好，歡迎收看《熱點互動》熱線直播節目。轉眼到了2017年，那麼我們回首過去的2016年，中國的房地產市場應該說是極端的不平靜，有大規模的資金流進了房地產市場。有人說，買房就像買菜一樣。

中國也曾幾次進行政府調控來控制中國的房價走勢，可是都沒有什麼效果。到了2016年年底，中央經濟工作會議上，習近平提出要抑制房地產泡沫。那麼這個政策出台以後，對中國的樓市會產生什麼樣的影響？以後的樓市會是什麼樣的一種走勢？中國百姓會遇到什麼樣的風險？又該如何規避這些風險呢？就這些相關的話題，我們今天請到了二位時事評論員來做一些分析和解讀，一位是在現場的時事評論員傑森博士，傑森您好。

傑森：您好，觀眾朋友好。

主持人：另外一位是通過Skype和我們連線的趙培先生，趙培您好。

趙培：您好，大家好。

主持人：好的。觀眾朋友，我們今天的話題和中國的房地產市場有關，歡迎您在我們的節目當中撥打我們的熱線電話來參與討論，也可以向我們二位評論員提出您心中的疑問。好的，節目一開始我們請傑森來回顧一下，中國大陸的房地產市場2016年是一種什麼情況？有地產商把2016年成為是「地王年」，您怎麼看待這個現象？

傑森：實際上2015年年底給2016年中國經濟訂了一個方針，其中之一叫做「去庫存」，就是針對中國的房地產，因為當時中國特別是三四線城市庫存非常大。然後整個2016年，中國實體經濟又出現一些疲軟的現象。從政策上，從2000年初的時候，從貸款、從其它各方面的政策上，都出現加大房地產開發的因素在裡頭。

2016年在強大的銀行貸款、便宜的貸款的支持下，先是各個地方「地王」頻現，就是剛才您談到的，先是土地，地方政府在壟斷土地的情況下，用輸出土地把土地的價格不斷地提升，特別是一線城市，從深圳開始；還有個別二線城市，包括南京、杭州、合肥等等這樣的城市地價頻現，整個2016年總地價出現340宗地王。這是什麼概念呢？就是剛才您談到的「地王年」。

很多地方的地價，就是它的樓板，從土地的價格算到你將來蓋的房子樓面的價格超過了周邊的房價。所以這個地方在普遍的出現，這種出現的情況大家叫做「麵粉超過麵包價」。這個樓價的地價引發了周邊房價的上漲，房價的上漲，個別城市房價的上漲，包括深圳、南京、一線熱點、二線城市這樣的上漲延伸到下面，比如個別的三線城市也在上漲，那麼深圳、廣州、上海、北京接著都在上漲。

去年一年可以看到，包括南京漲了超過40%，北京在一線城市漲得比較少，也漲了20%多。很多時候，在熱的時候，有人說了，一個新樓盤出來，一日被搶空。就剛才你說的二手房，買二手房像買白菜一樣，你只要出來，我立刻不討價，或者加10萬、20萬就立刻買下來。

所以整個2016年你可以看到初期的政府刺激，初期由大的開發商把地價烘起，隨後中期的房價瘋漲，到年末的時候又進入市場調控，這不是市場調控，是政府政策調控，從9月份開始，政府出了一系列的調控政策。然後此時此刻各地因為調控的原因，這種調控都是強制式的，比如說限購、貸款、限貸，還包括一些其它的輿論風聲，使得整體現在全國你可以看到，基本上房地產的交易量都在下降，那麼此時此刻就進入一種膠質的狀態。一方面，前期上衝的房價和後期下壓的政策，進入一個膠質狀態，此時此刻就是我們面臨的2017年房市到底該怎麼走的問題，因為這種膠質的狀態就會出現一方會取勝的問題。

主持人：好。趙培我想請教一下，在中央經濟工作會議上，習近平有這樣一種說法，他說房是用來住的，不是用來炒的。那就有網友調侃說，這是2016年的十大發現之一。那我想了解一下，習近平說這句話，他到底有什麼意味？

趙培：其實我們看到習近平說這句話，我們仔細研究這句話發現他說了一個事實，就是中國的房子現在是用來炒的，當然它有居住功能，但是大部分在今年很多人是在炒這個房子，已經炒得房價超過一般城市工薪階層的承受力。

這句話的事實，我們可以通過「胡潤全球富豪排行榜」，它給了一個總結性的數字，就是中國現在億萬富翁的人群構成了三種成分：一是企業主，二是炒房者，三是職業股民。炒房者占了中國億萬富豪的15%，就可見中國一些城市居民他很多的身家資產全在房子上。很多人在這種情況下，他可能……比如說我下崗了，我每個月拿了很低的錢，但是他一說我在市區有套房子，突然覺得他好像是個千萬富翁，他的所有一切都來自於炒房，他的富貴全部來自於炒房。那麼這是中國的一個現實。

習近平講出來這句話就意味著什麼呢？意味著在房子上可能開始去槓桿了，而且實際上也是這麼做的，包括周小川也出來說過這個話。12月21日我們可以看一個例子，鄭州市下放的調控房價的政策，它其實很多都是在首付方面進一步限制你的貸款，限制你的住房公積金，購買首套住房嚴格執行金額不得超過相應最高貸款額，月供不得超過家庭收入的60%。

那麼這些進一步的限制政策，其實說白了就是房地產房貸的批放可能會更嚴，那麼武漢的政策大概是部分區域的限購會更嚴，所以從這一方面來看，到下一波開放限購令之前，我們可以預計中國的房貸是比較難批一點的，最近這段日子。

主持人：好的，謝謝趙培。傑森，我想了解一下，中國大陸房地產的市場價格相當的高，已經成了一個不爭的事實，剛才您也提到，中國的房地產城市，比如說南京它的漲幅達到42.9%。房地產諮詢研究機構它公布了一組數據顯示，說2016年第三季度全球的房價漲幅，最大的10個城市有8個是來自中國大陸。那我們想了解一下，到底是誰把房價炒得這麼高呢？如果是普通的百姓，我想花他一生的積蓄來購買這個房子恐怕都是夠嗆的，他還有能力去炒房嗎？

傑森：某種意義上講的話，它還真是個複雜的人群，當然了，這是個投資的趨向，我們可以看到並不是此時此刻還有錢去炒房的人。比如北京的房價也不是一天漲到現在這個價位的，它也是慢慢漲起來的，在漲的過程中，初期是有一些老百姓進入這個過程中買第二套、第三套房子。

但是此時此刻，如果誰還在買房子的話，他如果不是賣掉自己以前的房子，真的是把首付，就是按要求50%，因為他只要超過第二套，很多地方都要求50%的首付，能拿出北京現在房價50%首付的這個人群，北京房現在基本上平均價格大概在600萬、700萬，50%就是300萬、400萬，能拿出300萬、400百萬現金的北京家庭，應該說已經不是普通的工薪家庭了，他應該已經是一個相對來說比較特殊的人群。我們也不能絕對說這些人都是貪官，也不可能是這麼一個情況，但是我們至少可以看到北京、上海這些一線城市它有它的特殊性。

因為中國它有一個最大的問題，它不像美國，整個生活水平各地都是平均的，我是隨著工作決定我住在哪裡，這個地方有工作，哪怕在新墨西哥、哪怕在亞利桑那這樣偏遠的州，我去工作我也可以在那過到非常舒適的生活，就是人隨著工作走。

在中國，基本上是人選地方，比如說北京、上海，北京的孩子他上清華的平均概率就是河南上清華的概率的20倍。北京就有最好的醫療、最好的教育，同時有最好的文化享受。在這樣的情況下，很多人就是先到北京，到了以後我再定，這樣的人口大量的往一線城市聚集；而富裕的人投資也大量投資這裡。在這樣的情況下，你就不能看到底是不是北京人在炒，事實上是全中國人在炒。

這就是為什麼北京的房價、上海的房價、深圳的房價這些一線城市，其實你不能用工資水平在衡量，因為它是全國人在那個地方炒。類似的概念你也可以看到比如像南京或者合肥，它整個全省的人去炒那個地方。

全省就有一些淨資產比較高的人，能拿得出幾百萬現金的人，他因為其它的房市有一些投資，或者是有一些其它的收入，這個時候你可以看到確確實實有一批人他奔著房子來了，他目的是為了投資而不是持續的居住。

在這個過程中，他不一定是貪官，但是確確實實他買房子的目的是為了使他的資產進一步增值，因為他看準一點，中共絕不會讓中國的核心房地產下跌，這是它一個非常清楚的概念。這個概念你可以說是綁架了中共的弱點也行，你可以說是中共做了一件非常讓人一眼就看得見的一種蠢事，這也是可以的，它就是這個概念。

主持人：好。趙培先生，我想聽聽您的看法，您覺得中國大陸的房價是誰在炒？

趙培：剛才傑森博士講了一個問題，就是整個中國的有錢人要到中國的核心城市買房是為了醫療資源、教育資源和各種資源，傑森博士講得非常好，這根本的原因其實是共產制度造成的，它裡面有戶口制度，人被戶口分成了三六九等的階層關係。

具體到2016年的房市是怎麼被炒起來的，其實是三者共同炒的，一個是央行，周小川在2月26日的G20財長和中央銀行行長的峰會上就說，中國的房市可以繼續加槓桿，讓房貸加槓桿，這樣中國的貸款在今年就大規模的流向房地產。

第二是共產黨的央企和國企，這些人在地王，今年土地最高價的地王當中是占了多數的。中國的地王當中，國企占多數。剩下的還有一個願意放高價賣地，靠著賣地來過活的就是中共的地方政府，因為大家都知道中共的地方政府如果不去搞債務之患，它債務今年就還不上，很多地方政府就關門，所以他們願意炒房價，把土地價格給炒起來。這三者在宏觀上讓房價一發不可收拾，直到限購令在9月底頻繁出台之後，才把房價暫時穩定到我們現在看到的水準。

主持人：好的，我們現在有觀眾朋友在線上，我們先接聽一下觀眾的電話，首先是洛杉磯的丁先生，丁先生您好！

洛杉磯丁先生：主播好！趙培博士好！傑森博士好！大家新年快樂，開開心心的。炒房者為何知難而退？因為他們這回頭腦很冷靜，自己也慢慢恢復了理性。我個人認為是他們發現了十之八九非常可能是貪官污吏在背後操縱，他們不願意同貪官同流合污，這是很好的現象。謝謝！ 

主持人：傑森，我想了解一下，就是說中共對房市的救市措施已經不是一次了，僅僅在2016年就已經有三次救市這樣的情況，再加上年底習近平這次講話，他提出「房子是用來住的，不是用來炒的」，而且是要抑制房地產的泡沫。那您覺得以前的措施跟這次有什麼不同？習近平作為一種政治任務來推行，您覺得這次會有效果嗎？

傑森：從中國過去10幾年的房地產國八條、國七條、國十幾條，出得簡直就沒完沒了。最近這幾年搞地方，每個城市根據自己的情況，因為房地產已經不像前面10年全國普漲，現在基本上就是一線、二線一些熱點城市在漲，所以變成地方政策，也是這個條那個條的不停的出。

但是，萬變不離其宗，所有的政策幾乎全都是不著邊際的一些邊緣政策。它基本上比如說限購，限購什麼呢？你可以買第二套，不能再買第三套、第四套了。但是限購在我看來就是限賣，就我知道的，北京一出限購政策，那些北京有三套、四套房子的人堅決不賣，他說我賣了我就買不了了，所以說限購其實變成限賣了。而且已有的房產，限購絕對不可能讓市場供給增加，因為房地產是一個供需關係決定價格的，如果你限購本身，你讓原來擁有四套、五套、十套房子的人限賣、惜售，最後的結果就是你讓市場房子更短缺。

另外，再就是讓你的首付增加，原來首付要付20%到30%，原來第二套房子付30%到50%，這唯一的好處是銀行，銀行降低了將來房地產下跌以後的風險。但事實上它真正控制的是錢不多的「剛需人群」。真正有錢的人他拿得起那個現金，你要我30%的首付我拿得起，你要我50%的首付我拿得起，我的幾口錢在家裡都快發霉了。這種事情它限制的其實是真正有硬需求的、沒有錢的人，而且把已經有房子的人讓他不售，使得市場更缺房子。

真正的核心問題，剛剛趙培也談到了，是土地的問題。任志強反覆說，所有這些政策最終都解決不了問題，為什麼任志強預測房地產要上漲，預測十幾年次次都對？因為他看準一點，中國的核心問題是土地供給的問題。

土地供給中國是壟斷性的，是所謂的國家擁有，其實也就是黨有。黨一家擁有的時候，它一看土地賣不出好價錢，它立刻就惜售。這就是為什麼今年地王頻現，因為第一年的土地供給量降低了30%，土地惜售的時候當然價錢就漲起來了。

國際原油為什麼價格一直下跌呢？因為大家拼命地產原油；為什麼上不來呢？因為不能達到一個共識把把原油產量降下來，一旦他們達到一個把原油產量降下來的標準，原油就上來了。所以一樣的，中國房地產它根本就是土地政策的延伸。

我們可以看到在三線城市、四線城市，它的建築成本幾乎跟北京一樣，北京也是外地的勞工去建的，建築成本是一樣的。為什麼三線城市它一個房子一平方米是3,000多塊錢，而北京是4萬、5萬呢？超十幾倍呢？其實就是地價，完全就是這個地價的因素。你可以看到整個房地產暴漲的原因就是土地。

土地政策不改變，不真正的加大、擴大在真正需要的地方，北京、上海這些地方增加供給，你根本不可能解決中國房地產的問題。所以說，我可以看到說把房子回歸它居住的功能，這個想法是好的，擠壓房地產泡沫的想法是好的，但是所有的政策都不是針對解決這個問題的政策出臺的。

主持人：好，就這個問題我也想聽聽趙培先生的看法，您怎麼來看待習近平說這個政治任務必須要落實，必須要執行，效果會怎麼樣？

趙培：說效果，大家有個潛台詞，就是中國的供薪階層，還沒有買房的希望房價稍微降一降。大家有沒有想過有房人的想法呢？他們的想法是這個房子不能降價，因為一降價，我的貸款怎麼辦？這等於我很多年可能就白幹了，所以中國我們要正反兩方面來看。

這就造成一個問題，房地產如果出台了各種管控措施，會對有房人造成一種心理的壓力，他心理的壓力認為就是說房子還會漲，一旦調控措施一拿掉之後，房子還會接著漲，我要不要現在賣房子？我肯定不要，我肯定等著繼續漲的時候再賣房子，這是心理暗示的作用。

第二個，中國人他也會覺得房子可能會有一個頂，但是我賣早了我就虧了，所以我要等到頂的時候再賣。調控措施給大家這種心理就是頂還沒有到，我還在調控，代表房子不會降，所以這個時候房價可能只是平穩一下，讓想要進入這個市場的普通人很難進入，會起到這麼一個效果。我們現在看到也是這樣。

包括周小川在內的也好，中國的央行策略，也沒說完全掐死房貸，他只是說房貸的槓桿不要那麼大。剛才說首付貸、有錢人的問題，其實這個首付，中國人在炒房的時候其實挺瘋狂的，包括大家一塊去聯合買房、大家一塊付首付，和付2年的房貸，然後大家一塊投資一棟房，另外是首付貸各種東西，其實這個槓桿已經十分大了。

這個背後涉及到錢的問題，人民幣，共產黨這麼多年來其實它不斷通過貸款也好、不斷地通過大項目也好，為了滿足這些貪官，它就不斷地要通過這個把錢不斷地滾出來。那麼人民幣既然供給量是這麼大的話，那麼中國的房價能跌嗎？如果按照人民幣來計算。可以說中國現在的房價之所以這麼高，是因為通過槓桿把老百姓的錢都投在房子裡，這樣房價就成了一個蓄水池，把老百姓的錢都蓄在這裡，所以我們看起來中國的通貨膨脹還沒有完全起來。

那麼大家試想一下，如果房子不漲，這個蓄水池的水向外流，那麼導致大米漲價、大蒜漲價，那麼這個時候中國人生存艱難，也未必是一件好事。所以在這種情況下，政府可能是讓房價在這個時候，過年前後穩一穩，明年可能2月份、3月份如果是共產制度不倒台的話，那麼這個人民幣的供給量還是這麼大，那麼房市還得像任志強他們預測的，還得漲，那麼貨幣供給量我認為也是一個大家值得考慮的因素。

主持人：不知道兩位注意到沒有，兩位剛才都表示了這個房價可能會穩定在一定的水平。但是我今天看到一條消息，任志強和潘石屹這兩個中國地產界的大亨，他們兩個人同時在一個餐會上就一些問題做出了答覆，他們兩位都預測中國大陸的走勢，2016年的房價是漲，但是2017年房價肯定會跌。

我想問的是，有很多人把中國的房地產市場比做是中國的股市一樣，我們知道中國的股市在去年的時候，開始是一路飛漲，到後來突然間出現了斷崖似的這樣一個跌落，那中國的房地產市場如果像他們兩位預測的這樣，會跌的話……

傑森：任志強預測會跌嗎？我讀了另一篇文章中，任志強還是認為會漲。就我來看的話，中國的房地產你得分化來看，此時此刻中國的房地產其實已經是冰火兩重天了，就我知道真正的一線城市、二線城市，個別火的二線城市，它的房價應該是還會持續的，至少是平穩的；但是很多三、四線城市它會非常糟糕，包括個別二線城市，人口萎縮的二線城市，包括瀋陽，東北的一些城市，它可能會接著往下跌，而且甚至是無可救藥的在往下走，這是可能的。

當然了，這些地方也不會出臺調控政策，這就是為什麼最近這幾年調控政策已經從中央國務院發布變成了地方政府發布，因為中國的房地產已經分化了，城市的狀態已經分化了，就是剛才說的，已經是冰火兩重天了，火的已經是一直火得滅不了，冰的真的就是一動不動的，像瀋陽或者其它一些地方。所以說在我看來的話，其實整個房地產這個問題是中國經濟的一個核心問題，一個很重要的問題，這就是為什麼習近平反覆提這個問題，最近的經濟工作會議提這個問題。

但是中國的經濟工作會議提了兩次房地產，一次還是強調2015年強調的去庫存，為什麼呢？六百多個城市，其實只有十幾個城市在漲，真正的大量的城市還是在持續下跌，甚至是不漲，這是他們需要去庫存的一個因素。第二個就是談到房地產泡沫的因素的時候，他也強調了又要防止暴漲暴跌，所以說中共一旦出現有狂跌的因素的話，它會相對的扶植一下。

但是整體來看的話，在我看來的話，整個一線、二線城市綁架所有中國的資金，實體經濟缺少資金來源，這個很可能是會對中國經濟未來出現一個非常大的傷害的因素。

主持人：我們現在都知道人民幣是一路狂跌，破7恐怕是很多人心知肚明的事，只不過是一個時間的問題。

傑森：對。

主持人：但是現在這個房地產市場又是這樣的一個不確定因素，那作為中國的百姓來說，趙培先生我想了解一下，中國的百姓在這個政策出台以後，應該如何去規避風險？

趙培：其實房子就在那的話，你要是自住的話你也沒有辦法，因為你總不成把房子給賣了嘛。其實中國現在最大的問題就是如果房地產不漲了，或者出現斷崖式的下跌的話，那麼代表在別的地方經濟會出現大問題，這個時候大家注意，第一為的就是糧食問題，我們知道中國人現在他為什麼有一個恐慌心理？是因為大家經歷過大飢荒的年代，所以在這個時候大家能夠存點外幣，到時候能買糧食，這恐怕是中國人第一想法，這也是很多人現在一定要到銀行去換一點美元的想法，因為大家對共產黨的人民幣不信任，可以說人民幣的信譽度在百姓中不高，那麼現在是一個問題。

另外就是說人民幣既然被共產黨發得這麼多，對國內的貶值，對百姓的影響會非常大，所以不管怎麼樣，中國人第一，他們自己的想法就是中國現在普遍流行大媽們到銀行去換點美元，而且中共在收緊這個政策。第二，中國的這些百姓很多會採取購買黃金的政策來規避一下這個風險，但這些風險都是我們一個小動作的風險。

真正要解決中國的問題，我們自己雖然說在社會上是一個很微小的粒子，但是我們也可以推動中國走向一個真正的法治自由的國家。比如說我們可以退黨，讓共產黨的制度在中國消失，這才是解決中國問題的根本方法。所以大家在金錢上規避風險的同時，也應該拿出良知去挽救整個社會，這個我想是雙方面的因素會相互促進，讓中國經濟能夠走過共產黨破產而中國經濟不崩，甚至在未來共產黨破產之後會有一個繁榮景象的一個很好的辦法。

主持人：好的。那麼我們現在很快的接聽加州的黃先生，黃先生您好。

加州黃先生：主持人好，嘉賓你們好，新年好。這個中共的土地就是財政的收入，它印貨幣，人家買房子有錢就怕貶值，它對土地、對黃金的控制，就用財政、土地奴役國民，我說的就是這個問題。

主持人：好的，謝謝黃先生。時間到了，我們非常感謝兩位嘉賓能夠為我們做一些點評分析，也感謝觀眾朋友的熱情參與，歡迎您在下次節目中繼續參與我們的節目。好的，觀眾朋友，我們的節目到這裡就結束了，感謝您的收看。